# El suelo municipal que debía ser vivienda ## Conclusiones del apartado: ¿vuelve a vivienda el dinero del suelo público? --- ### Qué dice la Constitución y qué instrumento creó la ley El artículo 47 de la Constitución no se limita a reconocer el derecho a una vivienda digna. Añade dos mandatos operativos: que los poderes públicos regulen el uso del suelo **«para impedir la especulación»**, y que **«la comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos»**. El instrumento que la ley creó para cumplir ese segundo mandato es el **Patrimonio Municipal del Suelo (PMS)**: el suelo, o su equivalente en dinero, que un ayuntamiento recibe gratuitamente en cada nuevo desarrollo urbanístico. No es un bien municipal cualquiera. El Texto Refundido de la Ley de Suelo lo define como **patrimonio separado** (art. 51.2) y fija su destino: **«deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública»** (art. 52.1). Es decir: cuando un ayuntamiento vende suelo del PMS, está vendiendo el activo que la ley reservó para construir vivienda protegida. La pregunta que este apartado responde es si ese dinero volvió a su destino. --- ### Los hallazgos **1. Entre 2010 y 2025, 654 ayuntamientos españoles ingresaron 2.054 millones de euros vendiendo Patrimonio Municipal del Suelo.** Los dos ejercicios de mayor venta de toda la serie son **2024 (230,6 M€) y 2025 (220,5 M€)** — en plena emergencia habitacional. **2. La obligación es de cada ayuntamiento, y el agregado nacional engaña.** El Patrimonio Municipal del Suelo es un patrimonio separado de cada administración (art. 51), así que cada ayuntamiento responde de su propio patrimonio: lo que gaste Madrid no compensa lo que no gaste otro. Sumarlos todos da una imagen engañosa. Los 654 ayuntamientos gastaron 5.387 millones en el programa presupuestario de Vivienda —contando también el gasto de sus organismos municipales—, 2,6 veces lo que ingresaron vendiendo PMS. Pero ese agregado lo sostienen tres ciudades: Madrid (2.171 M€ en vivienda), Barcelona (961 M€) y Bilbao (260 M€), que suman el 63% de todo ese gasto. Sin ellas, el gasto general en vivienda sigue por encima de lo ingresado (1.995 frente a 1.342 M€), pero el gasto en vivienda protegida se invierte: 0,83 euros por cada euro ingresado entre 2015 y 2025. **3. Ciento sesenta y dos ayuntamientos vendieron patrimonio municipal del suelo por 181,4 millones de euros y no consta ningún gasto suyo en el programa de vivienda en dieciséis años.** La cifra está depurada: se ha sumado también lo que gastan en vivienda los organismos que dependen de cada ayuntamiento, como una gerencia de urbanismo. Si solo se mirase al ayuntamiento, serían 167; cinco de ellos sí tenían gasto en vivienda a través de esos organismos y no se cuentan. **4. La proporción empeora al mirar la vivienda protegida en concreto.** Ese programa, *promoción y gestión de vivienda de protección pública*, solo existe desde 2015, así que la comparación se hace con los mismos años en los dos lados. De los **496 ayuntamientos que vendieron PMS entre 2015 y 2025**, **290 (58,5%)** no gastaron nada en vivienda protegida en ese periodo, y **406 (81,9%)** gastaron en ella menos de lo que ingresaron vendiendo el patrimonio destinado a financiarla. Y no es algo exclusivo de los que venden suelo: entre 2015 y 2025, solo **1.446 de los 7.891 ayuntamientos** que entregaron sus cuentas —menos de uno de cada cinco— gastaron algo, un solo año basta, en vivienda protegida. **5. Bajo el epígrafe «Vivienda y urbanismo» se gasta sobre todo en asfalto.** De los 6.429 millones que los ayuntamientos imputaron a ese apartado en 2023, **3.276 millones fueron a calles** —2.908 solo a pavimentación— y 656 a vivienda, de los que 356 fueron a vivienda protegida. En el acumulado de 2010 a 2025 la proporción es la misma: cuatro de cada diez euros a calles, menos de uno de cada diez a vivienda. **6. No vendieron por necesidad.** La ley prevé una excepción: un ayuntamiento puede destinar el PMS a reducir deuda si cumple cinco requisitos y devuelve el dinero en diez años (art. 52.5). Pero los datos descartan que esa sea la explicación general: entre los 162 que no gastaron nada en vivienda, **solo el 6,2% tenía remanente de tesorería negativo** — una proporción *menor* que entre los que sí gastaron (8,1%). Los casos mayores presentan cuentas holgadas. Leganés vendió 21,6 millones de PMS manteniendo un remanente medio positivo de 21,9 millones. Colmenar Viejo, 18,7 millones vendidos con 18,4 de remanente positivo. **7. Se concentra en los ayuntamientos madrileños.** Los ayuntamientos de la Comunidad de Madrid concentran **el 55% de toda la venta de patrimonio municipal del suelo de España (1.137 M€), y son solo 46**, frente a los 136 ayuntamientos andaluces que suman 171 millones. Donde más se repite la ausencia de gasto en vivienda es entre los ayuntamientos de Castilla-La Mancha: 29 de los 47 que vendieron. La comunidad autónoma se usa aquí solo para situarlos; quien vende y quien debe gastar es cada ayuntamiento. --- ### Lo que estos datos no prueban Este apartado se sostiene sobre contabilidad presupuestaria oficial, de rendición obligatoria. Eso le da cobertura nacional, pero impone límites que conviene declarar: - **Esto es un indicio, no una prueba de incumplimiento.** Comparar lo ingresado con el gasto en el programa de Vivienda no basta para demostrar que un ayuntamiento incumplió. Hay destinos legales que ese programa no recoge: comprar más suelo para el propio patrimonio, otros usos de interés social previstos en el planeamiento o la excepción por deuda. Demostrarlo exige comprobar, ayuntamiento por ayuntamiento, que tiene el inventario separado de ese patrimonio que exige la ley y a qué se destinó cada partida. Lo que los datos sí permiten afirmar es que **no consta** gasto en vivienda. - **No se puede trazar el euro.** La contabilidad no permite seguir un ingreso concreto hasta un gasto concreto. Un ayuntamiento con gasto alto en vivienda puede haberlo financiado de otra fuente; uno con gasto cero pudo retener el dinero en el patrimonio separado sin gastarlo, lo cual es legal. - **La excepción por deuda no se ha podido verificar del todo.** De sus cinco requisitos, los datos abiertos solo permiten comprobar el primero —tener liquidados los ejercicios anteriores—: de los 162, solo lo cumplen con seguridad los 88 que entregaron sus cuentas los dieciséis años. Los otros cuatro (registro del PMS actualizado, contabilización correcta, acuerdo del Pleno justificándolo y autorización de la tutela financiera) constan en actas municipales y expedientes autonómicos que no se publican de forma agregada. - **La cifra es un suelo, no un total.** Otros 1.569 ayuntamientos declararon 911,6 millones en la cuenta de «venta de solares» sin registrar nunca nada como Patrimonio Municipal del Suelo. Parte de eso puede ser patrimonio ordinario, y parte puede ser PMS mal imputado. **La venta real de patrimonio municipal del suelo se sitúa entre 2.054 y 2.965 millones de euros.** - **Puede haber algo de gasto contado dos veces.** Si un ayuntamiento pasa dinero a su propio organismo y este lo gasta en vivienda, ese euro puede sumarse dos veces. Entre los ayuntamientos que vendieron suelo, como mucho afecta al 5,3% del gasto en vivienda, casi todo en Barcelona, y no cambia a los 162 sin gasto. - **El ejercicio 2025 es dato de avance**, no liquidación definitiva. - **1.273 ayuntamientos no entregaron sus cuentas de 2024**, el último año cerrado, y ese año son invisibles: si vendieron suelo, no consta. Solo 3.829 las entregaron los dieciséis años. --- ### La conclusión El instrumento que la Constitución ordena crear para que la comunidad participe en las plusvalías urbanísticas —y que la ley destina expresamente a vivienda protegida— se está liquidando a ritmo récord justo cuando la vivienda es el primer problema del país. No ocurre en todas partes: tres grandes ciudades sostienen ellas solas el cumplimiento agregado en vivienda protegida. Pero en 162 ayuntamientos el suelo salió del patrimonio público sin que conste ningún gasto en vivienda, y no parece que fuera por apuros de tesorería: la mayoría tenía las cuentas saneadas. El marco legal contempla una salida —destinar el patrimonio a deuda— pero es excepcional, exige cinco condiciones y obliga a reponer el dinero en diez años. Verificar si esos ayuntamientos se acogieron a ella exige pedir, uno a uno, las actas de sus plenos. Que ese sea el único camino disponible, en un país donde cualquier contrato de 20.000 euros se descarga en formato reutilizable con el NIF del adjudicatario, no es un detalle administrativo: **es la consecuencia de que la ley de transparencia obligue a publicar el inventario de lo que se tiene, pero no quién compró lo que se vendió.** --- *Fuentes: cuentas que los ayuntamientos entregan al Ministerio de Hacienda (CONPREL, ejercicios 2010-2025); relación de municipios del INE a 1 de enero de 2025; Ayuntamiento de Madrid, enajenaciones del patrimonio municipal del suelo. Marco normativo: Constitución, art. 47; RDL 7/2015 (Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), arts. 51 y 52; RDL 2/2004 (Ley Reguladora de las Haciendas Locales), art. 5; Orden EHA/3565/2008 y Orden HAP/419/2014; Ley 19/2013 de transparencia, art. 8. Detalle completo de fuentes y cálculos en la página del informe, apartado Referencias.* *Pablo Ortiz Taboada · pot@elper.es · octubre de 2026*